房貸種類有哪些？1分鐘告訴你房貸有幾種、優缺點分析給你看！

你以為房貸就是房貸只有一種嗎？其實房貸種類很多，光是常見的房貸就有7種喔！本篇介紹常見的7種房貸分別有哪些特色、優缺點，另外還會介紹房貸還款方式有哪些，以及房貸種類該怎麼選最划算，教你選擇最適合你的房貸方案。別傻傻地聽銀行專員說一不二啦！

房屋貸款是什麼？

以房屋當作擔保品的貸款方式，就叫做房屋貸款，主要以用途來區分會有2大類型：購屋貸款和房屋抵押貸款。

購屋貸款

顧名思義，就是買房的時候向銀行申請的貸款，貸款申請的唯一目的，就是用來支付買房的費用，就叫做購屋貸款，通常購屋貸款相較於房屋抵押貸款，利率、額度、年限等條件會稍微好一點。

房屋抵押貸款

房屋抵押貸款則是以現有名下的房子，向銀行或融資公司申請房屋貸款，貸款申請目的則非常多元，可能是要投資、子女教育、週轉金、創業等等各式各樣需要資金的狀況。

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房貸種類有哪些？

指數型房貸

• 優點：有機會隨央行降息
• 缺點：有機會隨央行升息

指數型房貸是最基礎、最常見的房貸種類，利率計算方式和信用貸款一樣屬於機動利率，是由定儲利率指數+加碼利率組合而成，定儲利率指數會隨著央行的升降息而調整，加碼利率則會根據申請人的條件、房屋的條件等等風險指數評估而定。

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固定型房貸

• 優點：利率固定，在升息循環期間不受影響
• 缺點：央行降息也無法同步降息，且利率通常會較指數型房貸略高

固定型房貸則是紙利率固定的房屋貸款，就像去郵局定存時有固定和機動兩種利率計算方式，房貸也有固定利率的選擇，但因房貸的期限較長，動輒20、30年，因此有提供固定型房貸的銀行非常稀少，且多數會約定前幾年採固定利率，時間到後改成機動利率。

混合型房貸

• 優點：前期利率較低、負擔較輕
• 缺點：利率計算方式較為複雜，續評估後期貸款可否負擔

混合型房貸是綜合了固定型房貸和指數型房貸，目前只有新青安貸款方案中的「混合式固定利率」是這種類型的房貸，前2年是採固定利率，撥貸當時的基準利率+加碼利率固定計息，第3年才按照基準利率+加碼利率機動計息。

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理財型房貸

• 優點：
  • 資金運用有彈性，額度內可隨借隨還，免受綁約限制。
  • 不動用、不收取利息，動用額度以日計息，隨借隨還、用幾天算幾天利息。
  • 有資金需求時直接自帳戶內自由提款或轉帳，免去再次申請貸款。
• 缺點：
  • 理財型房貸比一般指數型房貸利率高一點。
  • 借出來的資金有用途限制，不得投資房地產。

理財型房貸是以房屋當作擔保品，向銀行申請的循環貸款，和循環信貸一樣有領出來的錢才算利息，也可以自己決定什麼時候還款、要還多少，不會受綁約限制，領出來的錢都還完就不收利息，直到下次再次領錢出來。額度內可隨借隨還，當日借還免息，以日計息，用幾天算幾天利息。缺點是若房屋仍有貸款尚未繳清，可申貸的額度就會相對受限。

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綜合型房貸

• 優點：結合了指數型房貸和理財型房貸優點，使用相對較低的利率條件，保有理財型房貸的靈活運用。
• 缺點：相對較少銀行提供綜合型房貸

綜合型房貸是綜合了指數型房貸和理財型房貸，在買房的當下用指數型房貸購屋，利率相對較低，持續還款的本金就能轉換成可動用的循環額度，若有資金需求不需要額外申請貸款即可快速借出，借出來的資金就會以理財型房貸利率計算，充分靈活運用房屋這項資產。

抵利型房貸

• 優點：若有筆存款不動用，可用於抵利型房貸享較高存款利率
• 缺點：相對較少銀行提供抵利型房貸，且計算方式較為複雜

抵利型房貸是所有房貸種類中相對較複雜的一種貸款方式，簡單來說，就是存一筆存款在銀行中，存款產生的利息直接折抵房貸的利息或本金，依據銀行方案有所不同，且存款可以享有和房貸一樣的利率，也就是假設房貸利率是2.5%，那麼該存款的利率就是2.5%，在現在定存利率都只有1%多的時候，只要抵利型房貸的利率和一般指數型房貸的利率相當，那麼也不失為一種划算的選擇。

二胎型房貸

• 優點：審核較寬鬆、較容易取得需要的資金
• 缺點：利率比其他房貸高出許多

所謂二胎房貸，又叫做二順位房貸，就是將已經有貸款的房屋，向另一家銀行或融資公司再次申請房屋貸款，優點是二胎房貸的申請條件較為寬鬆，審核速度快、相對容易取得資金，但也因為是第二順位抵押權，代表如果你還不出錢來，賣掉這間房子後的錢要優先償還給第一順位的債權方，有剩餘的才會償還第二順位債權方，因此對放貸方來說風險較高，利率也就會比較高。

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房貸還款方式有哪些？

寬限期

寬限期的意思是在這段期間內，還款只還利息不還本金，因此每月需要繳交的貸款月付金，相較於本金利息一起攤還，就會少很多。通常購屋貸款的寬限大多是3~5年，而房屋抵押貸款則依照不同貸款方式、和銀行談判技巧而有所不同，大多落在0~3年左右。

寬限期的好處是期間內月付金低，但因貸款期限不變，寬限期後的月付金就會比沒有寬限期的狀態更高，舉例來說，貸款1,000萬元，利率2.5%、分30年本息平均攤還，有無寬限期的還款金額。

1,000萬房貸有無寬限期差異	無寬限期月付金	前5年寬限期月付金
第1~5年	每月 39,512 元	每月 20,833 元
第6~30年	每月 39,512 元	每月 44,862 元

本息平均攤還

本息平均攤還簡化來說，是將貸款的本金和要支出的利息加總平均，分攤到每個月要還多少，如此一來，每月要還的金額就會大致上一樣，只有最後一期會有一點點差異，因為每月還款金額固定，對領死薪水的上班族來說，比較方便進行財務規劃。

缺點是前期的款項會還較多利息，本金相對少一些，因為利息是以剩餘本金多少進行計算，因此本息平均攤還方式會比本金平均攤還要支出多一點利息。

本金平均攤還

本金平均攤還則是把貸款的總金額除以貸款期限，因此初期還的本金會比較多，利息相對上就可以少付一點，但缺點就是初期的月付金就會比較高，對於很多需要寬限期的小資族來說就有可能會沒辦法負擔，越到後期月付金就會越來越少。

循環動用

循環動用是僅限於理財型房貸的還款方式，每月還款可以只繳利息，貸款到期再一次性償還全部借款本金，缺點是如果短期內沒有償還本金，累積起來的利息和最終需要償還的金額會很可觀。

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房貸種類該怎麼選最划算？

房貸種類這麼多，我應該要怎麼選呢？房貸通常都是大筆資金的貸款，因此常常會有魚與熊掌無法兼得的情況發生，到底要貸款期限長、利率稍高一些，還是想要總貸款利息少一點呢？主要需要考慮的因素有2個：月付金及總利息。

• 受薪階級想要每月月付金穩定一點，方便財務規劃，選指數型房貸的本息平均攤還。
• 每月可負擔金額較高，且注重利息繳越少越好，選年限較短的房貸且選擇本金平均攤還。
• 想要讓資金運用更彈性、充分發會房地產價值的話，建議選擇綜合型房貸，同時享指數型房貸的相對低利率，以及理財型房貸的彈性靈活。
• 房屋已有貸款且無法再進行房貸增貸，卻又有資金需求者，建議申請二胎房貸，或是信用貸款。

房貸種類常見問題Q&A