房屋增貸是什麼？增貸有哪些條件？優缺點一次分析！

房子是多數人最大的資產，當有資金需求的時候，就可以利用房子申請貸款，讓我們最大的資產可以活化運用，除了申請「理財型房貸」以外，也可以申請房屋增貸，本篇說明房屋增貸是什麼？房屋增貸的方式、優缺點、注意事項…..等等，房屋增貸你需要知道的事一次看完！

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房屋增貸是什麼？

同一人名下已經有一筆房屋貸款，再次向原貸款銀行申請更多的貸款額度，就是「房屋增貸」，只要是個人條件好、工作財力都優良，且總貸款額度在房屋鑑價的7~8成以內，想要申請房屋貸款增貸都是有機會的。如果是申請房屋轉增貸的話，有機會申請比原本房貸更優惠的利率方案！

房屋增貸的優缺點

優點

1. 貸款利率低：對比其他種類貸款來說，房貸增貸的利率相對較低，可節省利息支出。
2. 可申貸額度不受DBR22限制：DBR22限制是針對信用貸款，而房貸屬於有擔保貸款，因此貸款額度不受月收入22倍的限制。
3. 貸款期限長：房屋增貸的貸款期限最長可達20年，部分銀行最長可達30年，每月還款壓力較小。
4. 房屋增貸也享有寬限期，寬限期內只繳息不繳本金。

缺點

1. 額度限制：房貸增貸的額度受限於「房屋價值」和「已還款本金」，如果是才剛買的房子，那麼能增貸的額度就非常有限。
2. 增加貸款負擔：若是原本的房貸還沒繳完，又申請房屋增貸，等於要繳交2筆貸款的月付金，務必事先計算輕觸是否有辦法負擔。
3. 審核較嚴格：若原本的房貸還沒繳清，又進行增貸，會導致個人負債比過高，財力和信用狀況又略有瑕疵，很可能就會申請不過。
4. 房屋增貸利息不得列舉扣抵所得稅。

房屋增貸的3種方式

方式1：原銀行增貸

顧名思義，就是向原本貸款的銀行申請房屋增貸，或叫做原屋融資，舉例來說，小明買房子的時候是向A銀行申請房屋貸款總額度約800萬元，申請成功順利買到房子，但過幾年後，小明因為種種原因需要資金，向A銀行申請房屋增貸，就屬於「原銀行增貸」。

向原銀行增貸的好處是，如果原房貸的繳款狀況良好，有機會申請到和原房貸一樣的利率；另一好處是增貸的手續費較低，不須額外繳交代償費、代書費、抵押設定費……等等費用。

方式2：他行轉增貸

第2種方式是「他行轉增貸」，作法是向其他銀行申請一筆新的房屋貸款，將原本已經繳款一陣子的既有貸款還清，並且有額外的資金可以自由使用，這種轉增貸方式好處是可以拉長還款期限，新增貸款額度，還有機會申請到利率更低的信用貸款。但缺點是需要支付代償費、代書費、抵押設定費……等等費用。

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方式3：二順位房貸

第3種方式則是二順位房貸，也就是二胎房貸，同一間房屋抵押給A銀行後，再次申請抵押貸款給B銀行，優點是可以將房屋價值最大化，取得需要的資金，但缺點是利率相對較高，年利率大約是3.24%~10.20%，且貸款期限最長只有15年。

房屋增貸的條件

房屋本身條件

房屋本身的條件也會大大影響到房貸增貸的成功機率，屋況新、地段好、位在都會區的房屋通鑑價會較高，甚至有可能會比當初買房時的鑑價還要高，房屋價值提升可貸款額度也會跟著變多，相對來說就更容易增貸成功。

剩餘房貸金額

除了房屋本身條件以外，另一個重要因素是剩餘房貸金額。假設房屋價值是1000萬元，最高貸8成貸款額度最高約800萬，且因為是多年前購買的房子，房貸的本金只剩下300萬元，那麼可增貸的額度最高會是800萬-300萬=500萬元。若是想申請的增貸額度是100萬元，遠遠小於可增貸最高額度，那麼房貸增貸申請的成功率就會比較高。

如果是才剛購屋，房貸寬限期後的繳款期限尚未滿2年，因為繳款日程還不久，且剩餘房貸金額還很多，那麼房貸增貸的成功機率會下降很多，建議有資金需求的人申請「裝潢貸款」或是「信用貸款」，也有機會申請到利率低、額度滿足需求的貸款方案。

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工作、財力狀況良好

工作狀況是想要成功增貸的首要必備條件，工作穩定、收入穩定的職業類型，增貸成功的機率就越高，除了有良好的工作收入以外，負債也要在可承擔範圍，才算是財力狀況良好，若是申請的增貸後計算出的每月月付金，超過每月收入的三分之二以上，很明顯就是負擔太大，要想增貸申請審核通過就相對困難。

信用紀錄良好

房屋增貸對銀行來說風險相對一般房貸來的高，因此對於信用狀況會要求較高，信用卡以及原本的貸款都要每期準時全額繳清，沒有任何遲繳紀錄，且3個月內最多申請3家以內的銀行信貸，想更清楚了解自己的信用，最直接的方式就是申請聯徵報告看一看，自己申請聯徵報告是不會被銀行知道的，也不會扣分的喔！

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房屋增貸的利率&額度

利率

房貸增貸的利率目前最低2.185%起。

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額度

房貸增貸的額度跟「房屋價值」，以及「已經還了多少房貸本金」息息相關，通常房貸未償還本金+增貸額度最高不超過房屋價值的75成~8成。

8家銀行房屋增貸方案比較

銀行	增貸利率	增貸年限	增貸成數
渣打銀行	2.185%起	最長20年	最高75成
中國信托	2.185%起	最長20年	最高85成
永豐銀行	2.215%起	最長20年	最高85成
台新銀行	2.325%起	最長20年	最高8成
凱基銀行	2.185%起	最長20年	最高 85 成
國泰世華	2.315%起	最長20年	最高8成
王道銀行	2.185%起	最長30年	最高8成
玉山銀行	2.275%起	最長20年	最高8成

房屋增貸常見問題Q&A