買房頭期款要多少？頭期款不夠怎麼辦？信貸可以嗎？小資族買房4招解決頭期款問題
最近看這身邊的人一個一個買房，看得心癢癢，自己也想要買房，但是身為小資族，頭期款不夠該怎麼辦？本篇告訴你如何準確預估買房頭期款要多少？預防頭期款不夠問題，然後再提供你4種補足頭期款不夠的方法，幫你順利入主心儀的新家。
但無論是哪種補足頭期款的方法，都還是需要付錢的，並不是就不用付錢的喔，一定要算清楚，後續貸款月付金有沒有辦法負擔，別買了房卻付不出貸款月付金，不但賠了信用，可能連房子都沒了喔！
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買房頭期款要多少？
事先確認貸款額度，預防買房頭期款不夠問題
房屋鑑價
銀行鑑價通常會保守一些，尤其是最近房市飆漲，常常有銀行鑑價跟不上買屋成交價的狀況發生，但房屋貸款的額度是依據「銀行鑑價」和「成交價」中的較低金額作為基準。
假設阿發今天買了一間房，成交價是1200萬，但是銀行鑑價卻只有1100萬元，房貸的金額就會是銀行鑑價1100萬的8成，原本以為可以貸款到240萬，實際上卻很可能貸不到220萬，一來一往就差20萬以上。而且看好房子事先找銀行來鑑價，還可以拿著銀行鑑價去跟原屋主再議價，以免自己買貴了。
延伸閱讀：現在哪一家房貸利率最低？2024各大銀行房貸利率比較表
貸款成數
除了銀行鑑價以外，貸款成數也是會影響頭期款要準備多少，很重要的因素之一，一般首購族都會預設可以貸款到8成，但其實貸款成數有多少，是根據房屋所在地區來看，雙北、桃園、新竹等都會區貸款成數大約7.5~8成，但中南部或是蛋白區的貸款成數就會低一些，只有6~7成左右，事先找銀行鑑價的時候，也要先把貸款成數調查清楚。
延伸閱讀：2024青年安心成家貸款 最新資訊.新舊方案差異.首購條件.利率通通有！
頭期款不夠的盲區-隱形頭期款
大家想到買房頭期款第一個想到的就是貸款以外的部分，通常是房屋總價的20%~30%，但其實除了貸款以外的部分，還有些費用是買房的必要支出，卻沒有算進前期準備金額內，事到臨頭要付錢了才發現，完蛋，手頭資金不夠支付頭期款。
因此會建議買房前要多準備10%來支付頭期款以外的買房支出，加起來總共是房屋總價的30%~40%左右，假設要買的房子是1000萬，那麼800萬貸款，200萬頭期款，還要再準備100萬支付隱形頭期款，以下列出隱形頭期款包含哪些部分：
- 契稅：核定契價（房屋現值） x 6%
- 印花稅：（房屋評定現值＋土地公告現值）x 0.1%
- 產權移轉登記規費：（房屋評定現值＋土地公告現值）x 0.1%
- 貸款設定規費：貸款金額 x 1.2 x 0.1%
- 書狀費：每張 80 元
- 履約保證專戶：買賣價金的 0.06%，買賣雙方平分。
- 代書費：通常是12,000~15,000元左右。
- 仲介費：通常買方要付總價的 2%。
- 保險費(火災/地震險)：根據房屋地址、樓高、結構與坪數等等來決定，大概估每年2,000~3,000元。
- 貸款手續費：大約是3,000~9,000元。
- 裝潢費：新成屋大約每坪4~6萬元，中古屋還需翻新和補強等等，大約每坪10~15萬左右。
- 家電家具：依個人需求不同，大概估20~50萬。
- 管理費：一般社區的管理費大約是一個月60~80元/坪，高級社區則有可能來到100~120元/坪，部分社區會要求先繳交半年的管理費，以權狀坪數30坪估算就要28,800元。
延伸閱讀：裝潢預算怎麼抓？裝潢費用一坪多少？新手裝潢3大省錢秘訣
頭期款不夠解法1：信貸來補
許多人頭期款不夠的第一個想法就是，申請信用貸款來補足缺口，信貸的好處是，申請方便且快速，而且現在信貸額度最高甚至有到600萬，但實際上到底可以貸到多少錢，是依照個人的財力和信用狀況而定，條件好的人信貸利率最低也只要1.98%起喔！但因信用貸款的期限繳短，最長只有7年，在貸款金額大的情況下，每月還款壓力會較大。
信用貸款的額度和利率：
- 貸款額度：DBR22倍，最高800萬
- 貸款利率：1.98%起
- 貸款期限：最長7年
因信用貸款非常看重個人的財力和信用狀況，因此每個人可以申請的額度和利率都會不一樣，需要做功課了解信貸的貸款方式，可以從這篇[信用貸款是什麼？白話文解釋信用貸款注意事項和該懂的事]入門，或是懶得做功課也可以直接用信貸預測工具，直接幫你分析你最適合向哪家銀行申請貸款。
| 信貸利率比較表 | |||
|---|---|---|---|
| 銀行 | 信貸方案 | 信貸利率 | 總費用年百分率 |
| 渣打銀行 | 個人信貸 | 0.01%起 | 2.79%~15.41%  |
| 滙豐銀行 | 個人信貸 | 0.01%起 | 2.46%-16.78%  |
| 台北富邦 | AlphaLoan限時信貸 | 0.01%起 | 2.61%~14.41% |
| 永豐銀行 | 數時貸 | 0.01%起 | 2.32%~15.82% |
| 凱基銀行 | AlphaLoan 專屬限時信貸 | 0.01%起 | 2.11%~16.78% |
| 玉山銀行 | e指信貸AlphaLoan獨家方案 | 0.01%起 | 3.21%~15.12% |
| 中國信託 | online貸 | 0.01%起 | 3.33%~14.87% |
| 台新銀行 | Richart信貸 | 2.1%起 | 2.19%-15.1% |
| 王道銀行 | 一般信貸 | 4.71%起 | 3.49% ~16% |
| 聯邦銀行 | 鈔期貸 | 0.01%起 | 2.42%~14.45% |
| Bankee | 挑戰型信貸-挑戰成功50%回饋 | 4%起 | 5.23%~15.34% |
| 將來銀行 | 優貸 | 2.06%起 | 2.15%~11.10% |
頭期款不夠解法2：裝潢貸款
裝潢貸款的額度大多是房價的1成左右，需要在申請房屋貸款的時候一起申請，且也並不是每家銀行都有提供裝潢貸款，可以在找銀行進行房屋鑑價的時候，順便詢問業務看有沒有提供裝潢貸款，申請條件有哪些……等等，有些銀行只要有裝潢的報價單即可申請，有些銀行則會在事後要求提供裝潢後的照片。
以下是裝潢貸款大致上的額度和利率：
- 貸款額度：房屋鑑價10%
- 貸款利率：2.45%起
- 貸款期限：最長20年
延伸閱讀：裝潢貸款是什麼？裝潢貸款的利率額度是多少？4種方式一次分析給你看
頭期款不夠解法3：房屋轉增貸
通常首購買房的貸款成數大約是7~8成，依照你的房屋地點不同而定，頭期款大約是2~3成，用房屋轉增貸來解決頭期款不夠的方法，第一次房貸綁約期過後，再次找其他銀行鑑價並申請房貸，這樣做有個好處：
- 第一次房貸的額度是房屋鑑價和成交價取其低。
- 轉貸額度則是依照其他銀行的房屋鑑價而定，不受限於成交價。
- 有些銀行房屋鑑價較高，可貸額度就會提高。
- 經過1~3年後房屋價值有機率提高，可貸額度也會跟著提高。
用房屋轉增貸的方法補足頭期款不夠，就只需要在第一次房貸的綁約期限內籌措資金，綁約期後就能還掉頭期款差額，這時候籌措資金的管道也會比較有彈性，例如向父母商量一年後就還他們等等。
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頭期款不夠解法4：其他貸款
現有房屋增貸
如果原本就有房地產，且也已經繳了部分貸款，想要買第二間房產時，頭期款不夠就可以用第一間房子來增貸，補足第二間的頭期款。
延伸閱讀：房屋增貸是什麼？增貸有哪些條件？優缺點一次分析！
二順位房貸
二順位房貸就是俗稱的二胎房貸，就是把同一間房子，再向其他銀行申請第二次房貸，利率普遍會比一般房貸高一些，但也可視為一個資金來源。
保單借款
保單貸款就是用具有「保單價值準備金」的保單，向壽險公司申請貸款，保單貸款的額度是保單價值準備金的6~8成，利率大概2.7%~9%，另外記得要按時還款，否則保單權益就會失效喔。
延伸閱讀：保單借款好嗎？利率是多少？保單借款不可不知的3大注意事項
頭期款不夠但想投資房地產
如果你不是為了自住需求買房，而是想要投資房地產，但目前頭期款不夠，也有除了自己買一間房以外的投資房地產方法，像是：集資買房、當二房東、投資REITs等等，都是投資房地產的方式，不一定非得要自己持有一間房屋不可。
本篇分享了買房頭期款要多少？頭期款不夠怎麼辦？等等問題，有很多種補足頭期款的方式，都是以其他種類貸款來取得資金，記得一定要計算清楚所有需要覆的月付金總額是多少，理想狀態下，建議所有貸款月付金加起來，不要超過你每月收入的1/3，最差也不要超過月收入的1/2，另外貸款這麼多的情況下，人生的容錯率就會變很低，禁不起意外來襲，所以也要準備額外的6個月緊急預備金以防萬一！
